Was heisst eigentlich besenrein? Diese Frage wird uns oft gestellt und die Beantwortung ist nicht immer verständlich und keines Falls klar. Doch was heisst es wirklich und wie gehen wir als Verwaltung damit um. Wir versuchen uns den Begriff besenrein für uns zu klären.
Doch der Reihe nach. Im Obligationenrecht (OR) steht unter Art. 267a: „Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.“ Nur was heisst „vertragsgemässen Gebrauch“? Die Formulierung lässt sehr viel Spielraum offen und kann subjektiv sehr verschieden interpretiert werden.
https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/OR_mietrecht_A4.pdf
Mieterverband
Der Mieterverband führt ein Merkblatt über dieses Thema. Grundsätzlich müssen Mieter nur Reinigungen übernehmen, die Sie auch selbst (ohne Fachpersonen) übernehmen können. Ansonsten empfehlen Sie eine „Gründliche Reinigung“ und spezifizieren den Begriff „Besenrein“ noch genauer. Sie beschreiben einen „Nordwestschweizer Gebrauch“ bezüglich der Abgabereinigung. Dies ist vielleicht ein Grund, warum dieser Begriff in Basel und Umgebung gebräuchlicher und praxistauglich ist.
Nach Nordwestschweizer Gebrauch
Zusammengefasst wird beschrieben, dass in der Nordwestschweiz in den meisten Verträgen von der Abgabe im besenreinen Zustand geschrieben wird. Für die gründliche Reinigung erheben die Vermieter eine Pauschale in der Höhe von CHF 6.- pro m2. Weiter schreibt der Mieterverband; dass in Wirklichkeit von den Mietern verlangt wird, Küche und Bad gründlich zu reinigen und Küchenschäfte herauszuputzen. Auch der Ofen und Kühlschränke müssten gereinigt und der Abluftfilter ersetzt werden. In den übrigen Räumen reicht es die Böden Staub zu saugen und nass aufzunehmen. Der Mieterverband erachtet die Ansprüche als zu hoch und argumentiert, dass der Ausdruck „Besenrein“ natürlich wörtlich genommen wird und verwirrend ist. Doch sind diese „höheren Ansprüche“ in der mietrechtlichen Praxis, zumindest in der Nordwestschweiz, anerkannt. Des Weiteren empfehlen sie auch einen Dienstleister mit der Reinigung zu beauftragen. Bitte beachten Sie dabei, bei der Auftragserteilung eine Abgabegarantie zu verlangen.
https://www.hev-schweiz.ch/news/detail/News/wohnungsuebergabe-wann-und-wie/
Hauseigentümerverband
Der Hauseigentümerverband gibt auf ihrem Merkblatt verschiedene Tipps zur Wohnungsübergabe. Im Speziellen empfiehlt der Verband, das Mietobjekt gründlich zu reinigen. Die gründliche Reinigung geht weiter als das Nordwestschweizer besenrein.
Dazu gehört auch die Reinigung, die Innen- und Aussenreinigung der Fenster inklusiv der Fensterrahmen, Rollläden und das Glas. Wie bei der Nordwestschweizer Definition müssen die Küchengeräte sowie die Nasszellen und Küche gründlich gereinigt und vom Kalk bzw. Seifenresten befreit werden. Auch die Einbauschränke müssen gesaugt und nass gereinigt werden. Auch der wechseln der Filtermatten in den eventuell vorhandenen Lüftungen gehört zur gründlichen Reinigung. Der Boden muss Staub gesaugt und nass, mit geeignetem Mittel, aufgezogen werden. Die Dübellöcher an den Wänden sind fachgerecht zu schliessen. Alle Reinigungsarbeiten müssen vor der Abnahme und der Übergabe erledigt sein.
Die Reinigung muss natürlich in allen Mieträumen, also auch im Keller, Estrich oder auf dem Balkon vollzogen werden. Die Leuchten und Lampen an den Decken sind vor der Übergabe, wenn technisch möglich, zu entfernen.
„Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.“ Heisst laut Mietrechtspraxis in der überigen Schweiz: gründlich gereinigt.
Wie wird es bei der Reales GmbH gehandhabt
Als Nordwestschweizer Unternehmen folgen wir auch der Nordwestschweizer Praxis. Also «Besenrein» mit der zusätzlichen Reinigung von Bad und Küche. Auch die Küchengeräte (Backofen, Geschirrspüler, Kühlschrank etc.) sind gründlich zu reinigen. Die Lüftungsmatten wechseln wir selbst, verlangen aber die sporadische Reinigung der Lüfter vom Mieter während der Mietdauer. So ähnlich steht es auch in unsern „Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag“ dort wird allerdings die gründliche Reinigung nicht genauer spezifiziert.
Auch wir ziehen eine Reinigungspauschale von CHF 6 m 2 ein, die wir zusammen mit der Mietzinskaution auf ein entsprechendes Konto einzahlen (Kautionskonto). Diesen Betrag ziehen wir bei der Abnahme vom Kautionskonto für die Endreinigung ab.
Sauberkeit ist eine sehr subjektive Sache! Natürlich wird diese bei fremder Verschmutzung höher gewertet, doch selbst bei uns intern gehen die Meinungen auseinander. Darum haben wir angefangen, die Reinigungspauschale einzuziehen und ein professionelles Reinigungsunternehmen mit der Reinigung zu beauftragen. So kann auch viel Konfliktpotenzial herausgenommen werden. Falls beim Nachmieter Beanstandungen bezüglich der Reinigung auftreten, kann die Reinigungsfirma zugezogen werden.
… und was ist jetzt Besenrein?
Auch ich finde den Begriff sehr verwirrend und wurde als ich noch Mieter war, von mir falsch interpretiert. Sosehr ich unser föderalistisches System befürworte, sind solch regionsbedingte Spezialitäten doch eher mühsam und gerade beim jetzt schon komplexen Mieterrecht für den Mieter sehr unverständlich.
Bis anhin haben wir zum Mietvertrag die allgemeinen Bedingungen abgegeben, in dem der Begriff besenrein im Kontext der Wohnungsabgabe genannt wird. Im Moment überprüfen wir, ob wir in den allgemeinen Vertragsbestandteilen die Reinigung vor der Abgabe der Mietsache genauer für unsere Mieter spezifizieren, damit sie für alle Mieter*innen klar sind.
Höhere Ansprüche
Bezüglich den sogenannten „höheren Ansprüchen“ habe ich eine dediziert persönliche Meinung. Ich mache mit meinen Mietern immer folgendes Gedankenspiel: Betrachten Sie die Mietwohnung einmal als ihr Eigentum und selbst wenn es nicht ihr Eigentum ist, rein für die Wohnqualität, würden Sie auch regelmässig die Fenster putzen, die Küchengeräte sauber halten und vom Fett befreien. Auch der Kühlschrank sollte schon aus hygienischen Gründen immer sauber gehalten werden.
Oder denken Sie an die Feuerstelle im Wald, wie verlassen Sie diese nach einem schönen Ausflug mit anschliessendem „bräteln“ im Wald?